http://www.c123.com.tw/front/bin/ptdetail.phtml?Part=13-03&Rcg=21267

中聯地政士聯合事務所  2361-6347

 海砂屋名冊

 何謂海沙屋

 所謂海砂屋,指的是蓋房子使用「未經處理的海砂」,海砂不是不能蓋房子,但是沒有好好處理,含有過多泥砂雜質,破壞混凝土的強度,容易腐蝕而曝露鋼筋,因此海砂屋真正的名字是「高氯離子含量的混凝土建築物」,依據政府87年6月25日公佈的標準,將原先測量的氯離子標準值0.3-0.6kg/m3修正為0.3kg/m3以下。避免買到海砂屋,買方同樣可以要求賣方或仲介、建商出示無海砂屋證明,或者自行檢測混凝土中攙用海砂導致混凝土結構物鋼筋腐蝕,影響建築物結構的安全性,衍生出對建築物是否仍適合居住或使用的疑慮,此疑慮便泛指高氯離子含量

另海砂屋即建築房屋時混凝土所用的砂;用的是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面滲出白色的痕漬,即俗稱 之壁癌,長期則會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構體。根據海砂氯離子濃度與建築物使用年限的研究顯示;以台灣而言,這些海砂屋可能只有610年的使用壽命。而防蝕的方法目前有兩種,一是陰極防蝕法,一是電化學去鹽法,以降低鋼筋腐蝕速度來延長房屋結構壽命。

建築物鋼筋表面的混凝土品質因中性化或氯離子侵入將造成鋼筋腐蝕,當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至3-7倍時,會對混凝土產生張力,造成擠壓;累積到某一個程度時,混凝土表面會產生裂縫。而裂縫將導致愈多鋼筋生鏽,造成混凝土剝落,鋼筋外露,將影響建物結構。而鄰近國家日本採用「浸漬式除鹽法」及「灑水法」。利用淡水沖洗去鹽,使得海砂中氯離子含量合於標準,且經處理後的海砂使用量幾乎佔砂石總用量40%。所以,使用未經處理的海砂,其海砂之氯離子含量不符規範,才是造成「海砂屋」現象的因素。

過去會出現海砂屋,是因為不肖建商,使用海砂之前未作妥善的處理,導致房屋興建完成之後,數年內出現鋼筋嚴重鏽蝕,混凝土塊大面積剝落的情形,嚴重時會影響到房屋的結構強度,在遭遇到地震時,發生倒塌的危險性增加。

其實海砂並非不能使用,只要經過妥善的處理,像日本使用海砂的量已達到40%,而且經過嚴格的處理,已無海砂屋的情形。在國內也已經發展出海砂的處理方法,但目前並未大量推廣應用。由於房屋興建過程中,是否使用未經處理的海砂,並不是消費者所能控制,要降低買到海砂屋的風險,購買已興建完成的新成屋或中古屋,是比較保險的方式,至少可以透過觀察牆面或天花板的方式來判別是否為海砂屋,提供消費者更多的保障。

海砂屋的明顯徵兆,就是混凝土塊大面積的掉落,而部分屋主為求脫手,可能以裝潢來掩飾,買方偶有被欺騙情形發生。過去也發生過知名房屋仲介業賣出問題海砂屋例子,業者與消費者還因之對簿公堂,這除了房仲業務必嚴守把關外,消費者勞神傷財,是最大的受害者。

簡易的辨識方法,可以避免買到海砂屋。方式包括:

u        可以從無法用裝潢掩飾的地方著眼,海砂屋有明顯的特徵可以辨識,消費者可以觀察大樓的公共設施,或是地下室停車場混凝土塊的附著情形,來判別是否為海砂屋,因為這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。

 

 

u        注意天花板、牆面如果產生裂縫,而這種裂縫若跟鋼筋的走向相同時,由於鋼筋在牆壁裡頭鏽蝕,會形成裂縫。

 

 

u        購屋者有疑慮,可要求屋主提供海砂屋的檢測報告,或是自行委託專業檢測單位作檢測,來判別是否為海砂屋。

 

 

u        海砂屋的徵兆,要數年以上才會明顯,打聽建商以往興建的社區是否出現海砂屋,是自保的一個方法。

 

 

這幾年由於國內的營建工程陸續進行,砂石的使用量大幅增加,近來又出現砂石短缺的現象,砂石的價格大幅上漲,傳出部分不肖業者偷工減料,工程品質亮紅燈。有意購買房屋的消費者要注意此一問題,注意業者所使用的砂石來源,避免買到新的海砂屋,造成生命財產受到威脅。而營建業者更有義務注意到砂石供應者的砂石來源。

中聯地政士聯合事務所  www.c123.com.tw

牆面有壁癌小心海砂屋 :

 

 

國內砂石短缺,不但影響預拌混凝土業生計和營造工程進度,更可能危及房屋施工品質。房地產業者表示,民眾購屋時,應注意混凝土的附著情形,避免買到海砂屋。海砂屋多半是不肖業者在使用海砂前,未作妥善處理,導致房屋完工後數年內,出現鋼筋嚴重鏽蝕,混凝土塊大面積剝落等情形,嚴重時甚至會影響房屋結構強度,增加在地震中倒塌的危險性。

購買已興建完成的新成屋或中古屋,可以透過觀察成屋的牆面或天花板,簡易辨識是否為海砂屋,海砂屋最明顯的特徵,就是混凝土塊大面積掉落,部分屋主為求脫手,可能以裝潢來掩飾,時有買方被欺騙的情形發生,民眾可以透過觀察大樓的公共設施,或地下室停車場混凝土塊附著情形,來判別是否為海砂屋,因為,這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。另海砂屋徵兆,通常都要數年以後才會明顯,購屋民眾多打聽建商以往興建的社區,是否出現海砂屋。不然就是購買屋齡超過5年以上的產品,降低買到海砂屋的風險。

若想購買較新的房屋時,則要注意牆面是否出現壁癌,壁癌現象成因,如果不是漏水,就很可能是海砂屋。此外,天花板、牆面的裂縫,若跟鋼筋走向相同時,也要特別注意,民眾在購屋前,應要求屋主提供海砂屋檢測報告,或自行委託專業檢測單位作檢測,以判別是否為海砂屋。

 

 

 

海砂屋之標準如何認定:

 

 

混凝土中最大水溶性氯離子含量規定如下:鋼筋混凝土(所處環境須做耐久考慮者)0.3kg/m3 2.細粒料中最大水溶性氯離子含量規定如下:混凝土 .024百分比 3.檢驗單位:a.工研院 4.土木技師公會,費用約4,0005.000元,需時12星期。

 

 

買到海沙屋和輻射屋該如何處理

 

 

u        出賣人對海沙屋的情況惡隱瞞,可照民法第359條規定,主張解除契約,另可依照民法第360條規定,請求賠償,時效可追到自簽日起算15年以內。

 

 

u        另外亦可向營造廠、砂石場,依民法184條規定請求侵權行為的賠償,自必須在知情的狀況下,兩年內提出請求,但如果超過十年,因時效消減,則請求賠償則無法進行。

 

 

u        如營造廠和建商互為共犯,則業者已觸犯刑法第193條之公共危險罪,買方可提出告訴,並附帶提出民事求償,但仍需注意侵權行為2年的效及10年的除斥時間。

 

 

u        另外如果建商、營造公司、沙石廠都不知情,則只能依民法365條規定,交屋後半年或在保固期間一年後,承購戶就沒有權利向任何一方提出賠償要求,也無請求以國家賠償法之。但此狀況如果是發生在83113日以後時,而這些不知情的廠商,依消保法第七條,應負連帶賠償責任,在此情況下法院得減輕其賠償責任,而這些廠商則可向真正造成海沙屋禍首的元凶請求賠償。

 

 

海砂屋正確觀念 :

 

 

u        氯離子含量過高,不一定是海砂引起,也有可能是外在的環境因素,如酸雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性的化學變化。正常的混凝土是鹼性的(也就是PH值小於7),在建築結構中除可增加承受力外,亦可防止包覆的鋼筋結構氧化,若混凝土中若摻有海砂,混凝土就會因海砂的酸性使其中性化,造成鋼筋生鏽、斷裂等質的變化,混凝土形成的保護層也會因此而剝落。一般來說,如果採用氯離子含量過高的海砂,一公分混凝土中性化的時程約為56年,以樑柱的保護層平均為7公分為例,中性化的過程在35年以上,倘有外力造成混凝土破裂或滲水,中性化速度會因此加快。

 

 

u        在看屋時,多觀察週遭未曾整修過的公共設施,如地下室、樓梯間、機房室等有無混凝土剝落、鋼筋外露、範圍較大的新混凝土覆蓋或輕刮表面即易產生粉末等跡象。

 

 

u        購屋前仲介公司大多會出示技師公會所作的鑑定報告作為保障的依據,惟目前一般仲介公司委由技師所做的氯離子含量檢測,多半只是採取表面的粉屑,一間房子大多34個取樣,檢測結果因母數太小產生的平均值較不準確,誤差情形也容易發生。專家建議決定購屋前不妨另請專業鑑定公司採取「鑽心」方式(鑽出一個直徑五公分、長11公分的樣本),再進行混凝土中性化程度及抗壓強度檢測,較能測出標的的準確值。此種不需出具正式書面報告的測試,市價約為1萬多元。在氯離子含量部分,正常的河砂氯離子為每立方公尺0.03-0.04公斤左右,如果高於此值,消費者就該提高警覺。目前國內新拌混凝土的標準,為每立方公尺0.3公斤,而成屋硬固混凝土氯離子含量則尚未建立標準值機制。

 

 

 

 

 

下列為部份檢驗單位名稱,本網站只列出,不負責推薦 :

 

 

桂田實驗室(海沙屋鑑定)

 

 

海沙屋檢測每件3,000

 

 

台北市信義區松德路303 電話:02-7262366;王文中

 

 

台北縣五股鄉成泰路3544-11 電話:02-2941567;黃仁材

 

 

台北縣中和市建一路124號電話:02-2265715;陳永銳
桃園縣大園鄉五權村下埔881-23 電話:03-3817289 彭永煒

 

 

嘉義市友愛街92 電話:05-2330661 許明義

 

 

台南縣永康市南工街342  電話:06-2017999;廖智勁

 

 

高雄市建德路73號電話:07-3953773;戴春吉

 

 

 

 

 

海砂屋重建,先經區分所有權人會議之決議,始得申請建築執照發文機關:內政部台90內營字第9005440號

 

 

有關公寓大廈重建之規定,按「公寓大廈之重建,應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者,不在此限::二、嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。」、「公寓大廈有前條第2款或第3款情形之1,經區分所有權人會議依第31條規定決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請,其名義以區分所有權人會議之決議為之。」為公寓大廈管理條例第十三條、第十四條業有明定,另按前開條例第31條之規定,係指對區分所有權人會議之進行程序及表決權之計算與建築法第三十條規定無涉,案經本部86年5月20日台86內營字第8號函示,所得文件為會議紀錄,其用途及性質與建築法第30條所定之土地權利證明文件不同,應67283相互取代在案。本案函詢「逕依前開條例第13條及第31條之規定由區分所有權人會議決議申請並據以核發重建之建照執照」乙節,自應依上開法條規定,先經區分所有權人會議之決議,再依建築法相關規定申請建築執照。

 

 

 

 

 

海砂屋常見問題 :

 

 

我家的牆壁油漆剝落,有白色結晶物,是否就是「海砂屋」:

 

 

造成油漆剝落的因素有許多,包括房屋受潮、油漆施工品質不佳、油漆老化等都會造成油漆剝落;至於白色結晶物,除了使用海砂含因海砂析出而形成白色結晶物外,當混凝土中的氫氧化鈣析出而和大氣中的二氧化碳反應形成碳酸鈣時也會形成白色結晶物,這種白色生成物是為白華,不能和海砂所形成的結晶物混為一談所以,當民眾家中牆壁油漆剝落或有白色結晶物,你家房屋不一定就是「海砂屋」。

 

 

 

我家牆壁、樓板有裂縫、滲水現象,是否就是「海砂屋」?

 

 

海砂會造成鋼筋生銹,致使混凝土龜裂而產生裂縫,但是其他因素如地震、鄰房開挖等都會造成裂縫,所以不一定發現樓板有裂縫,便懷疑是海砂屋。至於滲水,則可能是屋頂漏水、水管破裂或牆壁受潮所致,這些現象會造成海砂屋加速惡化,但不是海砂

 

 

屋的徵兆。

 

 

 

 

 

我家樓板混凝土已有裂縫,且有銹水由裂縫流出的痕跡,是否就是「海砂屋」?

 

 

如果混凝土已龜裂且銹水外流,這表示鋼筋已開始生銹,雖然不一定是海砂所造成的,但是由於鋼筋生銹會危及房屋安全,最好找專家前往了解。

 

 

 

 

 

如何才能鑑定我買的預售屋是否摻用海砂,能否從工地取建砂樣本要求鑑定?

 

 

目前房屋用到砂的地方有二處:  一是用在模鑄混凝土結構體上。 另一是在模鑄混凝土結構體的修飾面上。

 

 

如果海砂用在結構體上時,鋼筋會生銹,結構體會受損,會直接影響到結構安全。但一般來說,目前結構體所用的混凝土都是來自預拌場,因此除非從預拌場拿到其使用的砂,才能化驗模鑄混凝土中是否摻用海砂,否則從工地拿的砂,大都只是用來分析修飾面中的水泥砂漿是否摻用海砂,而其日後的影響將只是油漆的美觀而已,並不會影響桔構安全。

 

 

由上可知,如果要確定自己買的預售屋是否用了海砂,應該直接從結構體上取樣化驗。取得用於建築砂或結構體上的混凝土塊後,可送各檢驗單位分析其氯含量。如果鑑定出氯含量過高,則可判定為有海砂摻用在。

 

 

 

 

 

工研院材料所是否接受民眾委託檢驗海砂屋,如何委託?

 

 

目前並無所謂的「海砂屋」檢驗技術,材料所檢驗的方向為針對建築砂及混凝土塊檢驗其中之氯離子含量,民眾若有需要時可直接連絡工研院材料所工服室(電話:035 –9168335)。目前化驗所需時間大約一週。由於最近送樣分析之數量甚多,或許需多等些時日才能獲得。

 

 

 

 

 

如果委託工研院材料所分析時,要如何取樣建築砂及混凝土塊?

 

 

嚴格來講,取樣方式應依 AASHTO 標準規範取樣,一般民眾若只是想知道築材料中是否摻海砂時,可自行取樣。取樣時,建築砂量要在 20g 以上,混凝土塊要 200g 以上。混凝土塊取樣時,應該取自結構體。因此,在取樣時應該先將牆壁上之油漆刮除,表層修飾面去除,再用榔頭敲下樣本。使用的取樣工具如榔頭等,均應先用蒸餾水清洗後,再用酒精擦拭後再使用,樣本取下後用PE袋封好,儘量保持乾燥。再寄至「竹東鎮中興路 4段 195號 77館工服室

 

 

 

 

 

如果檢驗出是海砂屋,該怎麼辦?

 

 

海砂對房屋所造成危害程度和很多因素有關,不一定每一棟海砂屋都會像挑園正光新城一樣在短短十年時間內即倒塌。但是為了確保房屋安全,材料所建議海砂屋的住戶進行下列幾個工作:

 

 

第一、測量鋼筋在混凝土中的腐蝕速率,以了解腐蝕嚴重程度。

 

 

第二、如果房屋已有多處明顯混凝土龜裂及銹水外流現象,需評估目前房屋結構安全。

 

 

第三、選用正確的防蝕方法,以延長房屋壽命。

 

 

 

 

 

為什麼要測量鋼筋腐蝕速率,如何檢測?

 

 

由於海砂對房屋所造成的腐蝕程度受到混凝土含鹽量、混凝土強度及混凝土潮濕程度種種因素影響,因此除非直接測量鋼筋在房屋牆壁中的腐蝕速率,否則很難判斷海砂屋的腐蝕程度。材料所目前已開發完成「現場鋼筋腐蝕速率測量技術」可以到現場去執行腐蝕測量,以判斷海砂屋的腐。

 

 

 

 

 

目前有什麼防蝕方法可以延長海砂屋的壽命?

 

 

市面上現在有樹脂修補法,這種方法雖然逍用在某些房屋的腐蝕修護上,但卻不適用於使用海砂的結構上。主要原因是樹脂砂漿修補法部是那裡有混凝土剝落就修補那裡,沒有把造成危害的鹽份去除。因此,用此一方法,雖然在短時間內(1 - 3年),外表看不出有問題,但腐蝕仍在修補的週邊進行,以致一段時間後,會發現混凝土繼續剝落,最後房屋仍難逃拆除重建的命運。有鑑於此,材料所目前已開發幾種新的治標及治本的方法。在治本方面有陰極防蝕及電化學去鹽法,在治標方面有改善環境、降低腐蝕速率、延長壽命的方法。

 

 

 

 

 

什麼是陰極防蝕、電化學去鹽,目前技術開發的進度如何,其效果如何?

 

 

鋼筋混凝土陰極防蝕主要是提供一保護電流給鋼筋使得鋼筋在腐蝕性的海砂屋中也不含生銹。這種方法實施後,需要經常檢測其防蝕效果及供電系統。較適合設有維護單位的大型公共設施,如:橋樑、港口等。而電化學去鹽技術就是將鋼筋接通電流,使鋼筋表面鹽份中的氯離子朝向陽極集中,降低其含量,使低到不含造成鋼筋生銹的程度為止,全部處理時間視氯離子含量及混凝土品質而定,在二到十週處理之後,不需要後續檢測工作,相當適用於一般民房。目前技術發展進度,在陰極防蝕方面已經可以實際應用在房屋、橋樑上;而在電化學去鹽方面,已完成實驗室可行性評估,需要再進一步研發實際結構物之應用技術,預期在不久的將來一旦開發完成,將會是解決已用海砂結構物最方便的技術。

 

 

 

 

 

如何藉由改善環境、降低鋼筋腐蝕速率、延長結構壽命?

 

 

在前面已提過,鋼筋生銹和混凝土潮濕程度有關,因此,設法降低混凝土潮濕,如防止漏水、改善空氣流通都可能降低鋼筋腐蝕速率。目前材料所正在進行的是,研究如何利用滲入型防水劑阻絕水氣和鋼筋接觸以降低鋼筋生銹速率,以延長房屋壽命。改善腐蝕環境後,再用「現場鋼筋腐蝕速率測量技術」來驗証其改善措施之效。

 

 

 

 

 

材料所發展的技術可否在建築砂拌合水泥前用來除去海砂中的鹽份?

 

 

材料所目前發展的技術都是應用於已摻用海砂於混凝土中的房屋上。例如電化學去鹽技術主要是希望從硬化的混凝土中去除鹽份(氯離子)以達鋼筋防蝕效果。至於在尚未和水泥拌合前的海砂的洗鹽,工研院能資所日前已發展出一套水車洗鹽法,這種方法主要是用於開採海砂時,利用清水將海砂中的鹽份,降低到一定的值以下,再用於預拌混凝土中。這兩種技術基本上是無法比較的。

 

 

 

 

 

 

 

 

:

 

 

海砂屋五年內不重建 取消容積優惠

 

 

921地震中經鑑定為海砂屋、拆除重建的松山區白雲大樓,昨日舉行上梁典禮,另外42件、2642戶的海砂屋社區,市府工務局建管處計畫擬定落日條款,在海砂屋善後辦法修正案通過後,5年內不辦理拆除重建,就取消30%的容積增加優惠。位於北市永吉路的白雲大樓,原名首都福星大樓,921地震發生後,經鑑定為海砂屋,去年7月拆屋,明年農曆年前可望讓住戶完成搬遷。這是921地震受損重建大樓中,最先舉行上梁典禮的大樓,馬英九昨天帶領市府官員、議員費鴻泰、律師王清峰等上香、獻花、獻果,祈祝工程順利。馬英九對於大樓重建效率頻頻稱許 ,並說「讓公部門感到相當汗顏、慚愧」。而大樓原為地下2層、地上8層的建築物,後因鑑定為海砂屋,增加30%容積率,新建後多增加3戶,近500平方公尺樓地板面積,變成地下2層、地上11 Posted by pix307776 at 痞客邦 PIXNET 留言(0) 引用(0) 人氣()